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Propos liminaires

Si les biens relevant du domaine public des établissements de santé ne peuvent être loués au moyen de contrats de droit privé12, leur domaine privé peut faire l’objet d’actes de disposition parmi lesquels figurent le bail à construction (1) ou le bail à réhabilitation (2).

La présente annexe a donc pour objet de présenter les conditions de recours à chacun de ces baux afin de déterminer s’ils peuvent être mis en oeuvre par un EPS.

 

LE BAIL À CONSTRUCTION

Prévu par l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le bail à construction est un « bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ».

S’il peut être utilisé par les personnes publiques, le recours à ce bail, constitutif de droits réels, suppose toutefois la nonappartenance au domaine public des biens qui en sont l’objet13. En effet, l’article L. 251-3 du CCH prévoit que le bail confère au preneur un droit réel immobilier qui « peut être saisi dans les formes prescrites par la saisie immobilière », ce qui est exclu pour un bien relevant du domaine public.

 

 

LES PARTIES AU CONTRAT

Le bailleur

S’agissant du bailleur, l’article L. 251-1 du CCH énonce : « Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et formes que l’aliénation ».

Ainsi, le bailleur peut être indifféremment une personne physique ou morale, de droit privé ou de droit public, mais il doit être propriétaire du bien loué.

Toutefois, s’agissant de biens appartenant à une personne morale de droit public, il convient de vérifier que l’immeuble dépend de son domaine privé. En effet, les biens relevant du domaine public ne peuvent être loués au moyen de contrats de droit privé, ce qui exclut les baux propres au droit de la construction, dont le bail à construction.

Le preneur

La qualité de preneur d’un bail à construction n’est pas définie par le CCH.

 

L’OBJET DU BAIL À CONSTRUCTION

L’objet du bail est défini à travers les obligations qu’impose l’article L. 251-1 du CCH au preneur, à savoir : édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. L’article L. 251-4 du CCH précise pour sa part que le preneur est « tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature ».

Ainsi, le recours au bail à construction suppose que la personne publique bailleur :

  • n’assure pas la maîtrise d’ouvrage des constructions ;
  • ne devienne propriétaire des ouvrages concernés qu’au terme du bail ;
  • n’assure pas la direction technique des opérations de construction.

Notons enfin que, au regard de l’objet du bail à construction, la conclusion d’un tel bail peut être soumise aux prescriptions des directives européennes sur les marchés publics s’il est, au regard de ces dispositions, requalifié en marché public de travaux14.

 

RÉGIME DU BAIL À CONSTRUCTION

La bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans et ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Le bail fixe les droits respectifs des parties sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut d’une telle stipulation, l’article L. 251-2 du CCH prévoit que le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

Concernant le prix du bail, la loi prévoit qu’il peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur « d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles ». Il peut également s’agir d’un loyer périodique révisable, payable en espèces.

 

LE BAIL À RÉHABILITATION

Est qualifié de bail à réhabilitation au sens de l’article L. 252-1 du CCH, le contrat par lequel un preneur s’engage à réaliser des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail.

Lors de la signature du bail, le preneur s’engage à réhabiliter le bâtiment, à assurer l’entretien ainsi que la gestion pendant toute la durée définie par le contrat.

Le bail à réhabilitation permet au propriétaire de mettre un bâtiment en location, sans pour autant avoir à investir dans des travaux de réhabilitation ni avoir à s’occuper de la gestion.

 

CONDITIONS

Les parties au contrat

Le bailleur

S’agissant du bailleur, l’article L. 252-1 du CCH énonce : « Le bail à réhabilitation est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et formes que l’aliénation ».

Ainsi, le bailleur peut être indifféremment une personne physique ou morale, de droit privé ou de droit public mais il doit être propriétaire du bien loué.

Toutefois, s’agissant de biens appartenant à une personne morale de droit public, il convient de vérifier que l’immeuble dépend de son domaine privé. En effet, les biens relevant du domaine public ne peuvent être loués au moyen de contrats de droit privé, ce qui exclut les baux propres au droit de la construction, dont le bail à réhabilitation.

Le preneur

La qualité de preneur à réhabilitation est réservée à des personnes morales limitativement énumérées par l’article L. 252-1 du CCH.

Il s’agit :

  • d’un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) ;
  • d’une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ;
  • d’une collectivité territoriale ;
  • d’un organisme dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et agréé à cette fin par le représentant de l’État dans le département.

Cette limitation des personnes pouvant prendre un bail à réhabilitation s’explique par le fait que l’institution de ce contrat avait été réclamée par les organismes d’HLM et que le financement des travaux était aidé par l’État.

L’objet du bail à réhabilitation

L’objet du bail est défini à travers les obligations qu’impose l’article L. 252-1 du CCH au preneur, à savoir :

Réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d’amélioration sur l’immeuble pris à bail

Selon l’article L. 252-1 du CCH, «le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution».

Les parties décrivent et quantifient ainsi les travaux à la charge du preneur dans des plans et des devis qui donnent les caractéristiques techniques du projet.

S’agissant des contours des travaux d’amélioration, la loi ne précise pas s’il s’agit de tous types d’améliorations. Au regard des travaux parlementaires sur cette loi, il semble que cette notion puisse être interprétée largement : « travaux de remise aux normes », « opérations importantes de rénovation ou de gestion » nécessitant le cas échéant un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. En tout état de cause, il est nécessaire que les améliorations ne s’analysent pas en des constructions nouvelles.

Conserver l’immeuble en état d’entretien et de réparations de toute nature en vue de le louer à usage d’habitation pendant la durée du bail

Le preneur à bail à réhabilitation a donc l’obligation de louer l’immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail et durant cette période, il assure l’entretien du bâtiment

 

RÉGIME DU BAIL À RÉHABILITATION

Effets entre les parties

Le bail est conclu sur une période minimale de 12 ans sans que la loi ne fixe une durée maximale. Le bail fixe la durée convenue entre les parties, déterminée selon l’importance des travaux d’amélioration à effectuer.

Pendant cette période, le bailleur perd totalement l’usage du bien.

Concernant le prix du bail, la loi est muette. Ainsi, les travaux effectués peuvent constituer la seule compensation du loyer mais il peut également être convenu, dans le contrat, que le preneur de bail verse un loyer au bailleur.

En fin de bail, le bailleur récupère l’immeuble amélioré sans indemnité.

Effets à l’égard des occupants de l’immeuble

L’article L. 252-4 du CCH dispose que : « Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer l’immeuble au bailleur libre de location et d’occupation ».

Toutefois, un processus de relocation ou de relogement des occupants est mis en oeuvre avant la fin du bail.

Ce dispositif comporte plusieurs modalités. Six mois avant la date d’expiration du bail, le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date. À défaut, le preneur est tenu, au plus tard 3 mois avant l’expiration du bail à réhabilitation, d’offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

L’occupant qui n’a pas conclu de contrat de location avec le bailleur ou accepté l’offre de relogement du preneur, est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration du bail à réhabilitation.

Régime fiscal

Les logements pris à bail à réhabilitation bénéficient de l’exonération de la taxe foncière pendant la durée du bail et ce à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle au cours de laquelle les logements sont pris à bail.

Cette perte de recettes fiscales pour les collectivités territoriales concernées est compensée par l’État.

À retenir

Les possibilités de valorisation des biens d’un EPS peuvent être limitées par le principe de spécialité qui s’impose à ces structures.

La vigilance des acteurs est attirée sur le risque de qualification d’un bail à construction en marché de travaux dont la conclusion est dès lors soumise aux procédures prévues par les directives européennes.

 

 

12 Le bail emphytéotique administratif de l’article L. 6148-4 du code de la santé publique ne sera pas étudié dans la présente annexe.

13 CE, 23 juin 2004, Assoc. éducative arts cultures et traditions populaires contre ville de Cholet, no259474 : légalité d’un bail à construction portant sur une salle des fêtes.

14 Stéphane BRACONNIER, Bail à construction et notion de marché public de travaux, Cour de justice des Communautés européennes, 29 oct. 2009, Commission contre Allemagne, Aff. C-536/07, Revue de droit immobilier 2010, p. 149. Yan LAIDIÉ, Bail à construction et collectivités publiques : quelques précisions, RSJ No1/2010 : « Si les travaux sont précisés par le pouvoir adjudicateur et si les ouvrages sont conçus pour répondre in fine à ses besoins, en concourant à la réalisation de missions d’intérêt général dont la personne publique a la charge, le risque est important d’une requalification du bail à construction en marché public de travaux ».

 

 

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Date de parution : 12/01/2016

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