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Le droit de disposer de son bien, de le céder à un acquéreur à des conditions fixées d’un commun accord est limité par l’existence éventuelle de droits de préemption sur ledit bien.

Le droit de préemption en matière d’urbanisme se définit comme la faculté, accordée à une collectivité publique ou à un organisme délégataire, d’acquérir par voie de priorité, dans certaines zones préalablement indiquées au PLU, les biens mis en vente, cela dans la perspective de réaliser une opération d’aménagement ou à tout le moins d’intérêt général.

Il existe différents droits de préemption, qui se superposent ou s’excluent suivant une hiérarchie complexe :

  • Le droit de préemption urbain détenu par la commune ou l’EPCI dont elle fait partie 85 ; ce droit est institué dans les zones urbaines ou à urbaniser des communes ;
  • Le droit de préemption dans le cadre des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires 86;
  • Le droit de préemption dont le département est titulaire en espaces naturels sensibles 87 ;
  • Le droit de préemption détenu par la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) en zones rurales.

Lorsqu’on envisage de céder, à titre onéreux, un bien entrant dans le champ d’application, matériel et territorial d’un droit de préemption, il faut adresser à la commune, sur le territoire de laquelle se situe le terrain, une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) retraçant les caractéristiques essentielles du bien et de la vente 88. La vente passée en méconnaissance de cette obligation est atteinte de nullité, laquelle peut être invoquée par le titulaire du droit de préemption dont la primauté a été méconnue.

Le titulaire du droit de préemption concerné dispose alors d’un délai de 2 mois pour décider de se substituer à l’acquéreur potentiel, mettant ainsi en échec l’avant-contrat passé entre celui-ci et le vendeur 89.

Si, à l’expiration de ce délai, aucune décision n’a été portée à la connaissance du propriétaire, ce dernier peut conclure la vente dans les conditions inscrites à la DIA.

Si à l’inverse, l’autorité administrative titulaire du droit de préemption fait connaître sa décision d’acquérir le bien, soit elle accepte le prix indiqué dans la DIA, auquel cas la vente est parfaite dès réception par le vendeur de ladite décision, soit elle n’accepte pas ce prix, et saisit alors le juge de l’expropriation afin que celui-ci fixe le prix du bien selon les règles applicables en matière d’expropriation 90.

En tout état de cause, l’acte de vendre un terrain impliquera toujours au préalable que l’on se soit interrogé sur le point de savoir si le terrain est ou non soumis à un quelconque droit de préemption. Cette question est, en général, envisagée par le notaire auquel les opérations de vente seront confiées.

 

85 Voir sur ce point les articles L. 211-1 et suivants du code de l’urbanisme.

86 Voir sur ce point les articles L. 212-1 et suivants du code de l’urbanisme.

87 Voir sur ce point l’article L. 142-3 du code de l’urbanisme.

88 Voir sur ce point l’article L. 213-2, al. 1, du code de l’urbanisme.

89 Voir sur ce point l’article L. 213-2, al. 3, du code de l’urbanisme.

90 Voir sur ce point l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

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Date de parution : 12/01/2016

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