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LES ACQUÉREURS PRIORITAIRES

Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur pressenti. Sa mise en oeuvre ne peut donc éventuellement être déclenchée que si le propriétaire est vendeur du bien (par opposition à l’expropriation qui est un moyen autoritaire d’acquisition).

En présence d’un tel droit, l’établissement hospitalier doit procéder à sa « purge » (c’est-à-dire proposer à son titulaire d’acquérir le bien par priorité).

Droit de préemption des communes, des conseils généraux et de l’État

L’instauration du droit de préemption appartient au conseil municipal pour le droit de préemption urbain, au conseil général pour les espaces naturels sensibles du département et à l’État pour les zones d’aménagement différé. Ces différentes autorités peuvent ensuite faire bénéficier de ce droit à d’autres personnes publiques ou privées.

Dès lors que le bien concerné par la vente se trouve dans une zone de préemption, l’établissement hospitalier doit adresser à la commune (sur le territoire de laquelle se situe le bien), une déclaration d’intention d’aliéner précisant les caractéristiques essentielles du bien et de la vente.

La commune ou l’EPCI dont elle fait partie peut en effet utiliser son droit de préemption sur les zones urbaines ou à urbaniser (la SAFER dispose d’un droit de préemption en zones rurales). Elle dispose d’un délai de 2 mois pour l’exercer.

Dans l’hypothèse où la collectivité souhaite faire jouer son droit de préemption, l’établissement hospitalier peut décider à tout moment de retirer son bien de la vente.

Néanmoins, si le propriétaire veut un jour revendre son bien, il devra de nouveau déposer une déclaration d’intention d’aliéner. De plus si c’est le titulaire du droit de préemption qui décide de se retirer de la procédure, le vendeur pourra vendre son bien, mais au prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Particularité concernant les biens ruraux : la SAFER est compétente pour procéder à des acquisitions foncières dans le but de rétrocession des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières.

Droit de préemption des locataires

S’agissant des biens occupés, le locataire dispose également d’un droit de préemption dès lors que le bien est vendu pour la première fois ou que le propriétaire (en l’occurrence l’établissement hospitalier) donne congé à son locataire afin de vendre. Dans cette dernière configuration, le congé doit être notifié avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail. Ce congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Il vaut offre de vente au locataire. Cette offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

 

CONTRATS DE VENTE

Le contrat de vente peut être précédé par plusieurs avantcontrats. Ces avant-contrats ont vocation à préparer la signature du contrat de vente. Ce sont les promesses unilatérales de vente, les promesses unilatérales d’achat, les promesses synallagmatiques de vente (communément appelées « compromis de vente »).

La conclusion de la cession se traduit par la signature d’un acte authentique (par opposition à un acte sous seing privé) signé par l’établissement hospitalier et l’acquéreur. Il s’agit d’un acte rédigé par un officier ministériel (notaire ou dans certains cas huissier), comportant une date certaine, et conservé dans les archives de l’office ministériel sans limite de durée.

 

GARANTIE D’ÉVICTION ET GARANTIE DES VICES CACHÉS

Dès lors que la cession est concrétisée :

  • Le vendeur doit garantir à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, c’est la garantie d’éviction permettant au vendeur de faire jouer l’exception de garantie dans le cas contraire.
  • Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés du bien vendu, qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.
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Date de parution : 12/01/2016

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