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Apport en connaissance ♦ Kit de productions

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Inventorier les données descriptives relatives aux actifs

Au-delà de la simple collecte des caractéristiques descriptives des actifs, cette étape vise à identifier l’ensemble des contraintes et servitudes qui peuvent conditionner les décisions ultérieures quant à l’évolution de l’actif.

Cette analyse permet ainsi de mesurer le champ du possible pour l’évolution des actifs.

S’agissant des caractéristiques descriptives des actifs, il appartient à chaque établissement de sélectionner les données pertinentes au regard d’une part de leur importance pour la compréhension du contexte des actifs et d’autre part de leur facilité d’obtention.

S’agissant des contraintes et servitudes :

  • Les contraintes urbanistiques et notamment le zonage du terrain d’emprise de l’actif doivent être vérifiés dans les documents de planification locale (plan local d’urbanisme – PLU – ou plan d’occupation des sols – POS – disponible auprès de la commune ou de la structure intercommunale) précisant les possibilités de modification du site (constructibilité...). Ce point est notamment important pour les terrains (ex : terrain à vocation agricole), pour lesquels une modification des conditions d’urbanisme pourrait entraîner une modification des conditions d’exploitation et générer une valorisation (ex : terrain non constructible basculant en zone à urbaniser). Pour disposer d’une vision précise de ces éléments et sur un bien donné, l’établissement peut demander un certificat d’urbanisme (disponible gratuitement auprès de la commune).
  • Pour les actifs obtenus suite à un legs, les éventuelles charges et conditions susceptibles de limiter les actions envisageables par l’établissement (cession, changement d’usage.) doivent être recensées. Il convient d’ailleurs de noter que l’acceptation et le refus des dons et legs sont soumis à délibération du conseil de surveillance (notamment afin d’apprécier si ceuxci sont grevés par des charges ou conditions importantes) : cf. le tome 3, Annexes, annexe 8 « Révision des conditions et charges imposées dons et legs ».
  • Les éventuels dispositifs de protection historique (site inscrit, classé ou aux abords d’un site protégé) doivent également être identifiés : cf. le tome 3, Annexes, annexe 13 « Incidence des monuments historiques sur la valorisation du patrimoine ».
  • Les servitudes pesant sur l’actif (qui peuvent être « au profit » ou « au dépens »).

La définition d’indicateurs pour chaque composante est mise en oeuvre par le ministère de la Santé qui, dans le cadre d’une stratégie nationale de gestion du patrimoine, doit établir prochainement un outil commun d’inventaire du patrimoine pour les établissements publics de santé.

Les données nécessaires peuvent être rassemblées :

  • en exploitant les documents juridiques relatifs à l’actif (ex : titre de propriété) ;
  • en s’appuyant sur les bases de données éventuellement disponibles au sein de l’établissement (fichier d’amortissement, application informatique de gestion locative contenant des informations de nature descriptive) ;
  • en interrogeant les services fiscaux ou d’un notaire (notamment pour préciser l’origine de propriété et les contraintes juridiques pesant sur l’actif).

 

Déterminer la valeur de marché actuelle de chacun des actifs

La détermination de la valeur du bien sert deux objectifs :

  • d’une part, connaître le « poids » économique du bien sur le marché ;
  • d’autre part, alimenter le calcul de certains indicateurs de rentabilité permettant d’arbitrer entre cession et conservation.

Définition de la valeur vénale de marché

La valeur vénale de marché traduit le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l’amiable ; les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

  • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
  • un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché (avec une valeur relativement stable pendant ce délai) ;
  • la mise en oeuvre de conditions propices à la vente dans les conditions du marché.

Méthodes de détermination de la valeur vénale de marché

Les méthodes permettant de déterminer la valeur vénale d’un actif sont à retenir parmi les suivantes :

  • méthode par comparaison directe, consistant à approcher la valeur en fonction des transactions réalisées sur des biens similaires ou approchant ;
  • méthodes par les revenus. Ces méthodes financières sont sous-tendues par le postulat qu’un bien ne vaut que par les revenus financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Les deux principales méthodes financières sont les suivantes :

- capitalisation du revenu net, consistant à approcher la valeur du bien (en année n) en fonction du revenu net (année n+1) capitalisé.

- actualisation des flux futurs (ou cash flow), consistant à apprécier la valeur du bien en fonction des revenus nets actualisés, générés sur une période d’exploitation significative, au terme de laquelle est intégrée une valeur finale.

Interlocuteurs mobilisés

Pour déterminer la valeur vénale de marché, il convient de solliciter :

  • un cabinet d’expertise immobilière, sur la base d’au moins deux des méthodes citées ci-dessus (méthode par comparaison et une méthode par le revenu) ;
  • le Service des affaires domaniales – avis du domaine (facultatif pour déterminer la valeur vénale de marché dans le cadre d’une cession, obligatoire avant une acquisition) ;

La réponse du Service des Affaires Domaniales peut nécessiter un délai assez long (à l’échelle de plusieurs mois). Il convient donc d’anticiper la sollicitation de ces services afin que le délai de réponse n’entrave pas le processus de décision.

Dès lors qu’une collectivité locale est intéressée par l’acquisition d’un bien immobilier, les éléments suivants doivent être pris en compte :

  • la collectivité locale devra nécessairement se conformer à l’avis des domaines ;
  • l’avis des domaines pourra être sollicité conjointement par l’établissement et la collectivité locale concernée ;
  • dans tous les cas, l’organisation d’une visite sur place en présence d’un représentant de la collectivité, du Service des affaires domaniales et de l’établissement constitue un bon outil de dialogue et de prise de connaissance des positions réciproques.

En interne, il convient de prévoir les ressources et moyens permettant d’assurer le suivi des partenaires : interlocuteurs susceptibles d’apprécier les valeurs de marché fournies et disposant de connaissances élémentaires sur le patrimoine et sur le marché local immobilier.

Limites des méthodes d’évaluation

Chacune des méthodes décrites ci-dessus nécessite l’adoption d’hypothèses à caractère subjectif (ex : identification d’un prix au m² pour la méthode par comparaison, taux de capitalisation pour la méthode par capitalisation). En d’autres termes, aucune de ces méthodes n’est parfaite, aussi il est préférable de recourir à au moins deux d’entre elles (méthode par comparaison, plus une méthode par les revenus) pour approcher au mieux la valeur vénale de marché de l’actif.

Par ailleurs, le risque est d’avoir une valeur reflétant essentiellement la situation actuelle du bien immobilier. Il convient donc d’être particulièrement vigilant dans le choix du cabinet d’expert sur la démarche d’évaluation proposée et de s’assurer que la méthode proposée ne soit pas uniquement fondée sur une analyse technique ou sur une analyse financière (proposition d’au moins deux méthodes d’évaluation et intégration d’hypothèses d’évaluation du marché immobilier local).

Afin d’apprécier le potentiel du marché d’implantation de l’actif, il est souhaitable de collecter des données permettant d’apprécier les perspectives d’évolution. Dans cette optique, un éclairage sur le marché immobilier fondé sur la collecte de données quantitatives (mouvement de population, données socio-économiques...) et la recherche de données qualitatives (entretiens avec des praticiens immobiliers : notaires, collectivités locales, agence d’urbanisme...), peut être utile.

Déterminer la rentabilité financière actuelle de chacun des actifs

La détermination de la rentabilité financière actuelle de l’actif vise à :

  • mesurer la contribution financière de chaque actif (et comparer ainsi les actifs entre eux) ;
  • favoriser l’arbitrage ultérieur entre conservation et cession.

L’analyse de la rentabilité financière des actifs nécessite la mobilisation de compétences dédiées en valorisation et analyse financière. En conséquence, dès lors que l’établissement ne dispose pas de ces compétences, il pourra solliciter des conseils immobiliers afin :

  • d’apprécier ponctuellement la rentabilité d’un actif précis (en vue d’un arbitrage) ;
  • de proposer une démarche et des outils directement utilisables par l’établissement.

Les éléments décrits ci-après visent à expliciter les principes d’analyse de la rentabilité.

De manière générale, l’analyse de la rentabilité financière d’un bien immobilier repose sur la comparaison du coût du capital immobilisé avec les revenus nets actuels et futurs attendus de l’actif.

Cette définition appliquée à un bien immobilier peut être formulée comme suit : plus les revenus générés par l’actif sont importants au regard de sa valeur, plus la rentabilité du bien est élevée.

 

Parmi les différents indicateurs permettant de calculer la rentabilité financière d’un actif, le taux de rentabilité interne (TRI) et le taux de revenu net (TRN) sont sans doute les plus efficaces.

Le Taux de Rendement Interne ou TRI

Parmi les indicateurs financiers, le taux de rendement interne (TRI dans la suite du document) est particulièrement pertinent pour les actifs immobiliers. Il exprime le taux de rémunération maximum des capitaux investis dans un placement (ex : bâtiment) sur une période de temps donnée.

Le TRI présente l’avantage d’intégrer les différentes composantes d’un actif immobilier (valeur de marché, revenus prévisionnels et amortissement du capital) et permet de :

  • comparer la rentabilité économique de chacun des actifs par comparaison entre eux ;
  • mesurer la rentabilité économique de chacun des actifs au regard de seuils que l’établissement aura au préalable établi par référence à des taux externes (taux de financement et/ou taux de placement).

Le TRI est certes plus complexe à appréhender que d’autres indicateurs financiers, comme le TRN (cf. infra), mais il est facilement modélisable sur un tableur de type Excel.

L’utilisation du TRI s’impose :

  • si l’établissement souhaite comparer la rentabilité de ses immeubles avec un taux de financement ou de placement ;
  • si l’enjeu financier est important pour l’établissement et nécessite alors une mesure précise de la rentabilité (ex : valeur vénale de l’actif de marché importante).

Le Taux de Revenu Net ou TRN

Malgré la modélisation possible du calcul du TRI sur un tableur de type Excel, sa détermination reste complexe. Les établissements gèrent, pour une part significative, des actifs de petite taille, présentant des enjeux financiers individuels moindres.

Les revenus nets de ces actifs sont pour la plupart peu variables (d’une année sur l’autre) avec un taux de croissance continu et modéré.

Pour ces actifs, le calcul d’un indicateur simplifié tel que le Taux de Revenu Net (TRN : ratio entre revenu net de l’actif et sa valeur de marché) paraît donc opportun.

Le calcul de ces indicateurs (TRI, TRN) suppose :

  • de connaître la valeur vénale du bien (cf. étape précédente) ;
  • de calculer le revenu net actuel du bien ;
  • de déterminer les revenus nets futurs (pour le TRI). Ces derniers peuvent être estimés par projection des revenus actuels (utilisation de coefficients de projection) ou par estimation des encaissements et décaissements réels futurs.
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Date de parution : 07/01/2016

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