Dynamisation des actifs immobiliers des établissements sanitaires et médico-sociaux - Tome 2 : Mener une étude de reconversion

Site concerné

Ensemble du site MCO du CHPO à Bourgoin-Jallieu (38300).

Surface totale des constructions

SHOB :30 000 m²

Superficie du site

2,6 ha

Typologie de site

Aggloméré/articulé

Quelles étaient les contraintes réglementaires (zonage PLU/classement aux Monuments historiques/zone inondable) préalables ?

• Site en zone UA du PLU (zone à forte densité de construction : pas de COS imposé, limitation des constructions à 17 m de hauteur).
• Pas de contrainte urbaine particulière.
• Servitudes d’utilité publique et prescriptions particulières faibles.
• Site soumis à la réglementation des Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) en raison d’un dépôt d’oxygène : obligation de déclaration de cessation d’activité auprès de la préfecture avant tout aménagement futur du site.
• Parcelles soumises au droit de préemption urbain de la commune de Bourgoin-Jallieu (DPU simple).

Historique du site

• Premières constructions de la fi n du XIXe siècle aux années 1950.
• Extension significative en 1975 (hébergement et plateau technique).
• Modernisation du plateau technique de 1990 à 2000.
• Plan directeur de transition de 2003/2005 dans l’attente du déménagement sur le nouveau site.

Sous quelle forme l’établissement était devenu propriétaire du site ?

1. Dotations historiques

2. Acquisitions foncières :

• Dans les années 70 pour la première extension du CHPO.
• Dans les années 80 pour le projet plateau technique.

Acquisition en pleine propriété de chaque parcelle du site par actes authentiques notariés.

Contexte préalable à la reconversion

• Reconstruction sur un nouveau site du centre hospitalier dans le cadre du plan « Hôpital 2007 ».
• Contexte favorable : opportunité de requalifi cation et de dynamisation de l’hyper-centre de Bourgoin-Jallieu. Consensus politique sur la reconversion du site.
• Aucune activité conservée sur le site (y compris le partenaire AURAL, Association pour l’utilisation du rein artifi ciel de la région Rhône-Alpes, qui se relocalise sur le NCHPO).
• Démarche initiée en lien avec la collectivité.
• Déménagement de l’activité MCO et logistique sur un nouveau site situé en périphérie de la ville de Bourgoin-Jallieu.

Transfert des patients programmé le 17/05/2011 :

date respectée.

Qui a eu la charge du sujet au sein de l’établissement ?

• Direction générale.
• Directeur du projet du nouveau CHPO et ingénieurs des services techniques du CHPO.

L’établissement a-t-il passé une mission auprès d’un prestataire (nom, qualifi cation, type d’étude) ?

Un marché d’études en vue de l’assistance technique, juridique et fi nancière pour la détermination et la valorisation du patrimoine hospitalier a été confi é au groupement INEUM/ICADE/UP2M.

Y a-t-il eu une ou des études menées par les collectivités locales ?

La ville, qui a été associée au projet d’étude de reconversion dès le début de la procédure et à toutes les phases, a organisé un forum citoyen auprès de la population de Bourgoin-Jallieu.

NB 1 : l’avis du service des domaines a été sollicité par le CHPO s’agissant de la valeur vénale estimative du site proposé à la vente

NB 2 : une étude de marché, fi nancée par le CHPO dans le cadre du marché INEUM/ICADE/UP2M (prestataire Adéquation) a permis de mettre en évidence les particularités du contexte commercial de la commune de Bourgoin-Jallieu et de dimensionner les équipements commerciaux pouvant s’implanter sur le site de l’ancien hôpital.

Une aide juridique a-t-elle été nécessaire ? À quel moment ? Pourquoi ?

• Pour la démarche initiale : INEUM et ICADE.
• Pour le cahier des charges de cession (procédure de vente mise en place) : ICADE.
• Pour la cession : un notaire (maître Sarcelet).

Quels étaient les interlocuteurs réguliers au niveau des collectivités locales ?

• Le maire et l’adjoint délégué chargé de l’urbanisme et du foncier de la Commune de Bourgoin-Jallieu.

Commentaires sur le déroulement du projet

• L’objectif initial était de signer la promesse de vente du site avant la réalisation du déménagement.
• L’AAPC relatif à la mission d’assistance technique a été transmis le 16 mai 2008, soit 3 ans avant la mise en service du nouvel établissement, et 3 ans et ½ avant la signature de l’acte de cession (acte défi nitif signé en 12/2011).

Quel programme de reconversion a été retenu ?

En accord avec la collectivité, programme de déconstruction-reconstruction : logements (près de 300 dont 20 % sociaux), locaux commerciaux de petites et moyennes surfaces, parkings, espaces verts).

Procédure de mise en vente retenue

• Publicité et mise en concurrence préalable (négociation entre le CHPO et les candidats).
• Signature d’une promesse de vente synallagmatique (12/2010).
• Procédure de désaffectation et de déclassement du site (mi-2011).
• Signature de l’acte de vente (28/12/2011).

Quel fut l’acquéreur ?

Société civile de construction vente (SCCV du Centre-Folatière).

Quel montage opérationnel a été mis en place ?

Vente en bloc.

Le PLU a-t-il dû/pu être modifié ?

Le document d’urbanisme alors applicable était un POS (suite à annulation du PLU en place). Les prescriptions relatives à cette zone étaient identiques sur le POS et le PLU. Elles ne nécessitaient pas de modifi cation du POS/PLU.

Planning général de l’opération

• Inventaire patrimonial : 11/2008.
• Décision de valorisation : 11/2008.
• Mission passée auprès de prestataires : 09/2008.
• Durée de l’étude : 3 ans (09/2008 à 12/2011).
• Adoption d’un projet : 03/2009.
• Mise en vente : 12/2009.
• Signature du compromis : 12/2010.
• Modification de PLU : RAS.
• Acte de vente : 12/2011
• Réalisation des travaux par l’acquéreur : déconstruction à partir de 01/2012.

Éléments à retenir

La maîtrise de l’étude de reconversion par le CH a permis de tenir le délai de cession.