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Glossaire
Site concerné
Ensemble du site MCO du CHPO à Bourgoin-Jallieu (38300).
Surface totale des constructions
SHOB :30 000 m²
Superficie du site
2,6 ha
Typologie de site
Aggloméré/articulé
Quelles étaient les contraintes réglementaires (zonage PLU/classement aux Monuments historiques/zone inondable) préalables ?
- Site en zone UA du PLU (zone à forte densité de construction : pas de COS imposé, limitation des constructions à 17 m de hauteur).
- Pas de contrainte urbaine particulière.
- Servitudes d’utilité publique et prescriptions particulières faibles.
- Site soumis à la réglementation des Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) en raison d’un dépôt d’oxygène : obligation de déclaration de cessation d’activité auprès de la préfecture avant tout aménagement futur du site.
- Parcelles soumises au droit de préemption urbain de la commune de Bourgoin-Jallieu (DPU simple).
Historique du site
- Premières constructions de la fi n du XIXe siècle aux années 1950.
- Extension significative en 1975 (hébergement et plateau technique).
- Modernisation du plateau technique de 1990 à 2000.
- Plan directeur de transition de 2003/2005 dans l’attente du déménagement sur le nouveau site.
Sous quelle forme l’établissement était devenu propriétaire du site ?
1. Dotations historiques
2. Acquisitions foncières :
- Dans les années 70 pour la première extension du CHPO.
- Dans les années 80 pour le projet plateau technique.
Acquisition en pleine propriété de chaque parcelle du site par actes authentiques notariés.
Contexte préalable à la reconversion
- Reconstruction sur un nouveau site du centre hospitalier dans le cadre du plan « Hôpital 2007 ».
- Contexte favorable : opportunité de requalifi cation et de dynamisation de l’hyper-centre de Bourgoin-Jallieu. Consensus politique sur la reconversion du site.
- Aucune activité conservée sur le site (y compris le partenaire AURAL, Association pour l’utilisation du rein artifi ciel de la région Rhône-Alpes, qui se relocalise sur le NCHPO).
- Démarche initiée en lien avec la collectivité.
- Déménagement de l’activité MCO et logistique sur un nouveau site situé en périphérie de la ville de Bourgoin-Jallieu.
Transfert des patients programmé le 17/05/2011 :
date respectée.
Qui a eu la charge du sujet au sein de l’établissement ?
- Direction générale.
- Directeur du projet du nouveau CHPO et ingénieurs des services techniques du CHPO.
L’établissement a-t-il passé une mission auprès d’un prestataire (nom, qualifi cation, type d’étude) ?
Un marché d’études en vue de l’assistance technique, juridique et fi nancière pour la détermination et la valorisation du patrimoine hospitalier a été confi é au groupement INEUM/ICADE/UP2M.
Y a-t-il eu une ou des études menées par les collectivités locales ?
La ville, qui a été associée au projet d’étude de reconversion dès le début de la procédure et à toutes les phases, a organisé un forum citoyen auprès de la population de Bourgoin-Jallieu.
NB 1 : l’avis du service des domaines a été sollicité par le CHPO s’agissant de la valeur vénale estimative du site proposé à la vente
NB 2 : une étude de marché, fi nancée par le CHPO dans le cadre du marché INEUM/ICADE/UP2M (prestataire Adéquation) a permis de mettre en évidence les particularités du contexte commercial de la commune de Bourgoin-Jallieu et de dimensionner les équipements commerciaux pouvant s’implanter sur le site de l’ancien hôpital.
Une aide juridique a-t-elle été nécessaire ? À quel moment ? Pourquoi ?
- Pour la démarche initiale : INEUM et ICADE.
- Pour le cahier des charges de cession (procédure de vente mise en place) : ICADE.
- Pour la cession : un notaire (maître Sarcelet).
Quels étaient les interlocuteurs réguliers au niveau des collectivités locales ?
- Le maire et l’adjoint délégué chargé de l’urbanisme et du foncier de la Commune de Bourgoin-Jallieu.
Commentaires sur le déroulement du projet
- L’objectif initial était de signer la promesse de vente du site avant la réalisation du déménagement.
- L’AAPC relatif à la mission d’assistance technique a été transmis le 16 mai 2008, soit 3 ans avant la mise en service du nouvel établissement, et 3 ans et ½ avant la signature de l’acte de cession (acte défi nitif signé en 12/2011).
Quel programme de reconversion a été retenu ?
En accord avec la collectivité, programme de déconstruction-reconstruction : logements (près de 300 dont 20 % sociaux), locaux commerciaux de petites et moyennes surfaces, parkings, espaces verts).
Procédure de mise en vente retenue
- Publicité et mise en concurrence préalable (négociation entre le CHPO et les candidats).
- Signature d’une promesse de vente synallagmatique (12/2010).
- Procédure de désaffectation et de déclassement du site (mi-2011).
- Signature de l’acte de vente (28/12/2011).
Quel fut l’acquéreur ?
Société civile de construction vente (SCCV du Centre-Folatière).
Quel montage opérationnel a été mis en place ?
Vente en bloc.
Le PLU a-t-il dû/pu être modifié ?
Le document d’urbanisme alors applicable était un POS (suite à annulation du PLU en place). Les prescriptions relatives à cette zone étaient identiques sur le POS et le PLU. Elles ne nécessitaient pas de modifi cation du POS/PLU.
Planning général de l’opération
- Inventaire patrimonial : 11/2008.
- Décision de valorisation : 11/2008.
- Mission passée auprès de prestataires : 09/2008.
- Durée de l’étude : 3 ans (09/2008 à 12/2011).
- Adoption d’un projet : 03/2009.
- Mise en vente : 12/2009.
- Signature du compromis : 12/2010.
- Modification de PLU : RAS.
- Acte de vente : 12/2011
- Réalisation des travaux par l’acquéreur : déconstruction à partir de 01/2012.
Éléments à retenir
La maîtrise de l’étude de reconversion par le CH a permis de tenir le délai de cession.