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CONTEXTE GENERAL

Dans le cadre de plans de modernisation des établissements de santé et médico-sociaux, le patrimoine immobilier est en constante évolution : les nombreux projets d’investissements immobiliers visent à améliorer la qualité des services publics de soin, les regroupements d’établissements permettent la rationalisation des moyens.

Certains établissements publics de santé et médico-sociaux disposent dès lors d’un patrimoine foncier, bâti ou non, qui n’est plus ou ne sera plus affecté à la mission de soins. Par ailleurs, ces établissements se trouvent dans une logique structurelle de recherche de fi nancements et de limitation des coûts non directement nécessaires à leurs missions principales.

Ainsi, ils doivent se poser les questions suivantes : que faire de ces biens dont les caractéristiques ne répondent plus aux besoins de la mission de soins ? Comment déterminer le montage qui permet de les valoriser au mieux, notamment dans le cadre d’une cession ?

Afin de répondre à ces questions, l’établissement doit avoir une stratégie patrimoniale bien identifi ée, pérenne et qui s’inscrive dans son projet d’établissement.

À ce titre, la procédure proposée ici vise à transformer le patrimoine désaffecté en un levier fi nancier, mis au service des intérêts stratégiques de l’établissement.

ENJEUX ET OBJECTIFS

Le patrimoine immobilier de santé est caractérisé par sa grande diversité en termes de biens (terrains, bâtiments, vignes, forêts…) et d’occupation (activités hospitalières, activités connexes, logements, exploitations agricoles et viticoles…). C’est un patrimoine très atypique (de par son histoire, sa vocation, son architecture et son insertion urbaine), avec une valeur emblématique forte (accueil des patients, présence dans la ville, histoire) et des contraintes juridiques (classement, inaliénabilité).

Il existe des établissements possédant de grands domaines viticoles, d’autres qui possèdent ou ont possédé des théâtres ou encore des tableaux de maître ornant les murs de leur chapelle.

Cette situation s’explique en partie par l’histoire de chaque établissement (dons, legs, etc.) et par l’évolution et la spécialisation progressive de l’immobilier de santé.

> Pour approfondir voir Annexe 8 Conditions et charges des donations et legs (tome 3)

Les enjeux immobiliers des établissements de santé sont de deux ordres :

  • l’optimisation de la gestion du patrimoine immobilier, par la mise en oeuvre d’une véritable stratégie immobilière, passant par l’inventaire de l’ensemble des biens dont l’établissement a la propriété puis l’élaboration d’un schéma directeur patrimonial ;
  • le financement des projets d’investissement de l’établissement, par optimisation de la valorisation des biens immobiliers. Cette optimisation est créatrice de valeur du bien.

Une fois la stratégie patrimoniale mise en place, on peut identifi er des biens libérables et valorisables.

En effet, conserver des biens immobiliers qui ne sont – ou ne seront – plus affectés à la mission de soins peut représenter une dépense importante pour le budget d’un établissement, et notamment pour les coûts de maintenance inhérents à la conservation de ce patrimoine.

Ainsi, les gains réalisés, ou « coûts évités », sur ces dépenses de fonctionnement peuvent participer au fi nancement des activités de l’établissement et notamment au fi nancement de ses investissements de toute nature (immobilier, équipement, système d’information).

La valorisation peut se moduler de deux façons :

  • La vente des actifs constitue soit une source de fi nancement ponctuelle signifi cative, soit une baisse des charges afférentes au patrimoine. Elle contribue directement au fi nancement des nouveaux projets de construction ou à l’amélioration de l’équilibre fi nancier des établissements.
  • Le produit de la location des biens contribue directement à l’amélioration de la gestion de l’établissement de santé, en améliorant le résultat d’exploitation et en contribuant à dégager des capacités nécessaires à l’investissement. De plus, cela opère un transfert de charges d’entretien courantes entre l’établissement et le preneur à bail.

 

DESTINATAIRES DU GUIDE

Le présent guide s’adresse principalement :

  • aux directeurs d’établissements de santé sanitaires et médico-sociaux ;
  • aux responsables de la gestion du patrimoine, dans le cas où l’établissement possède une structure dédiée ;
  • à tous les acteurs intervenant dans un projet de valorisation du patrimoine immobilier des établissements de santé et médico-sociaux.

 

PÉRIMÈTRE DU GUIDE

Dans le tome 1 du guide Dynamisation des actifs immobiliers – Généralités, deux grands types d’actifs sont schématiquement définis :

  • Les actifs simples, dont la valeur de marché est a priori connue, sont des biens relevant généralement du patrimoine privé de l’établissement : immeuble à usage d’habitation, forêt, terre agricole. La plupart de ces biens peuvent être mis en vente ou à bail sans démarche particulière.
  • Les actifs complexes, dont la valeur de marché n’est pas connue ou diffi cilement estimable, sont souvent des biens relevant du domaine public de l’établissement : immeuble vacant du domaine public (ancien hôpital à reconvertir), terrain constructible de grande superfi cie ou appelé à le devenir.

Un actif complexe n’a pas de valeur en soi. La valeur de cet actif dépend entièrement de la valeur des constructions, des équipements que l’on peut édifi er, dans la limite de ce que le marché immobilier local peut accepter. Ainsi, il faut mener une étude afi n de défi nir son potentiel de reconversion, au travers d’un programme précis (constructibilité, destination…). Ce programme, croisé avec les valeurs de marché connues, créera une valeur potentielle pour l’actif. Cette valeur potentielle sera validée par la mise en vente et l’accord fi nancier trouvé entre l’acquéreur et l’établissement de santé « vendeur ».

Cette même distinction peut être maintenue pour les établissements médico-sociaux.

Le présent guide traite de la méthodologie à mettre en oeuvre pour réaliser une étude de reconversion et de dynamisation d’un site complexe désaffecté ou à désaffecter, et mener le projet de valorisation du bien à son terme (cession ou mise à bail).

Il complète le chapitre « La réalisation d’une étude de faisabilité » du tome 1 portant sur les actifs complexes. Il apporte un éclairage sur la méthodologie de l’étude de reconversion, tandis que le tome 1 présente des outils et le contenu de la méthode.

Le présent guide ne traite pas de la valorisation du domaine public des établissements.

Il s’appuie sur des exemples d’opérations de reconversion et de valorisation menées par des établissements de santé :

  • opérations de cession : l’hôpital décide de vendre le bien immobilier désaffecté (cf. la partie 3, retours d’expériences des établissements de Bourgoin-Jallieu, Angoulême, AP-HM, Valenciennes, Annecy, AP-HP) ;
  • opérations de baux : l’hôpital décide de mettre à bail le bien immobilier désaffecté (cf. la partie 3, retours d’expériences des HCL et du CHS Savoie).

Sa lecture sera utilement complétée de celle des annexes techniques et juridiques (tome 3).

 

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