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L’inventaire du patrimoine et le schéma directeur patrimonial sont les deux fondements de toute gestion patrimoniale active. Une fois réalisés, ces deux outils permettent, éventuellement, de définir et d’identifier des biens complexes à valoriser.

Afin de déterminer une valeur à ces actifs, il est donc nécessaire de réaliser une étude de reconversion. En effet, un actif complexe n’a de valeur que par son potentiel de reconversion, tant sur les destinations possibles que sur le niveau de valorisation de ces destinations. Il faut donc imaginer un devenir au site, qui sera différent de l’actuel.

Pour définir ce potentiel de reconversion, l’étude des différents marchés immobiliers ne suffi t pas. Il convient également de mettre en oeuvre une démarche partenariale avec les collectivités locales. Tout d’abord, parce que le devenir d’un site complexe les concerne en premier lieu, du fait de l’impact urbain de la reconversion. Ensuite, parce que le droit du sol est nécessairement la compétence d’une des collectivités locales, et qu’il peut être un enjeu fort tout au long du processus de valorisation (en cas de modifi cation nécessaire du plan local d’urbanisme, ou PLU, par l’obtention d’autorisations d’urbanisme de type permis de construire ou permis de démolir).

Le logigramme ci-après illustre le déroulement complet d’une opération de valorisation d’un site complexe. Il donne une vision globale des délais en jeu : des durées indicatives sont données pour chaque phase, des phases préparatoires et de la façon dont s’intègre l’étude de reconversion dans le schéma global de valorisation d’un bien.

 

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