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La valorisation du patrimoine immobilier de santé n’est pas une démarche ponctuelle. Pour aboutir, le projet de reconversion doit être préparé et structuré. Et la complexité de l’opération de reconversion infl uera sur ses délais, qu’ils soient juridiques (modifi cation de PLU, création de ZAC, etc.) ou opérationnels (obtention d’un permis de construire soumis à approbation de l’ABF…).

Il faut par ailleurs être vigilant sur certaines étapes, qui semblent simples mais qui peuvent nécessiter plus de temps que prévu (l’élaboration d’un permis de construire par exemple).

Ainsi, une démarche de valorisation du patrimoine peut être soumise à un environnement réglementaire strict (PLU, Monuments historiques…).

C’est pourquoi les éventuelles modifi cations de la réglementation locale d’urbanisme, nécessaires à la mise en oeuvre du projet de reconversion, doivent être abordées dès la première réunion avec les collectivités locales et/ou le comité de pilotage (délais pour obtenir la révision du PLU : 1 à 2 ans).

En effet, le zonage des parcelles hospitalières dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) est très souvent à destination d’équipements publics. Il faut donc obtenir des collectivités locales la révision du PLU ou du POS (plan d’occupation des sols) pour pouvoir céder ou louer le bien destiné alors à une autre activité (logements, bureaux, commerces, etc.).

Suite à cela, une fois l’acquéreur retenu, d’autres délais sont à prendre en considération. Les délais administratifs liés aux différentes autorisations d’urbanisme sont importants et le plus souvent incompressibles, d’où la nécessité d’anticiper ces actions administratives dès le début du projet. Trois cas fréquents peuvent être cités :

  • L’instruction « classique » du permis de construire (3 mois), avec les délais de recours (2 mois).
  • L’instruction du permis de construire par l’architecte des Bâtiments de France (3 mois supplémentaires aux 3 mois d’instruction normale) pour les sites classés ou implantés à moins de 500 mètres d’un site classé.
  • Les autorisations de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC), d’une durée de 2 mois, pour le commerce et le cinéma, et leurs délais de recours (1 mois + 2 mois d’instruction).

 

Préconisation no 8 : Anticiper les délais d’études et les délais administratifs

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